乐天|阳光城:六道“药方”起效

   2018-04-14 14:30:37

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博E百 www.debolai.com.cn,”省新闻出版广电局副局长温振超说。涉及的16家新能源企业中,三地(梁子乡)、塘泥湾光伏、彰冠电厂已完成整改,办理了电力业务许可证;特里木、竹林坡等9家电厂提交了初步资料;白乌、白乌II期、白乌III期、陈边电厂尚未提交资料。

2018要实现三升一降的目的。

??乐居财经  沙文蓉  发自上海

??“我对利润率非常不满意!”

??“和同行比,我们周转速度还是太慢!”

??4月14日,阳光城(上市代码:000671)2017年业绩发布会上,虽然各项财务指标大幅度提升,但是朱荣斌依然“不满意”,在发布会上甩出了这么两句话。同时,他三次提到了“踏踏实实去干”,但对于2018年销售目标不肯透露半分。

??离开碧桂园,加入阳光城整整11个月的朱荣斌,目前的职位是阳光城集团执行董事长兼总裁,全面统筹阳光城的各项管理工作。

??“每天起来上班,公司都有新变化、新内容、新面孔、新鲜事物,整个团队朝气蓬勃。”他这样形容来阳光城这段日子的感受。

??业绩发布会坐在他身边的,是老搭档吴建斌。吴建斌于2017年4月加入阳光城,目前职位为执行副总裁,分管财务、证券、风控方面的工作。

??这两位老搭档,有过三段共事的职业经历,在碧桂园期间更是一路见证了一家3000亿房企的崛起。两人一个精于投资和管理,一个擅长财务和战略,在业绩发布会现场也是“你方唱罢我登场”,配合十分默契。

??在加入阳光城的一年里,他们开出的“六道药方”(详见《阳光城的六道药方》),正在起效了。

??“三升一降”的理想

??既然是业绩会,朱荣斌就直奔主题,成绩有喜有忧。

??2017年,阳光城营业收入达到331.63亿元,创历史新高,同比增长69.22%;公司实现净利润22.28亿元,同比增长55.68%;毛利率继续上涨1.77%,达到25.08%。此外,公司总资产和净资产规模也有大幅提升,分别达到2,132.50亿元和305.70亿元,同比增幅分别为77.07%和61.54%。

??值得一提的是,2017年底总现金流达到363.7亿元,同比增长92.6%,经营性净现金流历史上首次回正,从2016年的-25.8亿元,到2017年底88.2亿元。

??但是,对于6.22%的净利润率,以及较高的负债率,朱荣斌很不满意。不过他表示,这也说明阳光城正处于规模扩张期,还有成长空间。

??“规模上台阶,又要有大量现金流,负债率降低,真的很有难度。就像我们大吃大喝又不允许有‘三高’,还要减肥。”阳光城要实现三升一降(升规模、升品质、升效率、降成本)的目标。

??吴建斌透露,阳光城已经实现了两轮的降成本,第一轮为19.20亿,第二轮20.71亿,一共降了40亿,利润率会逐步上升。

??“成本降低不代表品质降低,成本降低可以通过内部各种优化组合的复合方式进行,产品品质还会做进一步提升,这并不矛盾。”

??阳光城可以找到一个平衡点。比如,在合约管理方面,建立全过程目标成本管理机制。在产品设计方面,优化设计方案,提出绿色智慧家产品系。在工程管理方面,严控施工节点,压缩工期,增加开发强度,以提高周转速度。同时,提升产品研发、营销推广、合约管理和工程管理能力。 

阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌

阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌

??放权与“三全”策略

??“双斌”组合进入阳光城之后,战略上出现了很大的变化,2017年提出了“三全”投资战略,即:全地域发展、全方式拿地、全业态发展。

??“去年我们掀起了一个投资并购高潮,是在去年9月份开始调整的。之前都是总部拿地,后面放权给地方,总部变成战略投资管理中心,由运动员角色转变成裁判员角色,拿地由区域完成。30个区域、上百个团队铺天盖地去拿地,效果显著。”朱荣斌透露,刚来阳光城的时候感觉权力很大,大得受不了,后面就不停分权,放权。

??放权之后,阳光城版图不断扩张。截至2017年底,阳光城已形成大福建、京津冀、长三角、珠三角等发达区域和城市圈的深耕布局,并在西安、成都、武汉、郑州等中西部二线核心城市实现突破,同时进入核心城市周边的机会型城市,实现了全国一二三线城市的广泛覆盖和平衡布局。2017年,阳光城组织成立了13家新区域公司的运营团队,区域公司平台达到30个。

??对于拿地,朱荣斌有自己的一套准则:看准经济带,比如长三角、粤港澳大湾区。“有些三四线市场升温有待检验,只有一手房市场,没有二手房市场。二手房根本卖不出去。这些城市我们不会参与。”

??阳光城在产城探索上也取得实质性突破,连续签约青岛童装小镇、常州影视小镇、延安教育小镇。

??年报显示:2017年,在土地市场上,阳光城全年新增 120个项目,新增计容面积2,021.63万平米,新增权益货值1,407.12亿元。截至2017年底,公司累计总土储3,796万方,储备货值4,911亿元。其中并购项目52个,计容面积1,074.29万方,新增权益货值799.04亿元;通过三旧改造、法拍、城市更新等方式,全年新增项目3个,计容面积46.9万方,新增权益货值51.34亿元。

??产品的精准定位,高效的营销执行,为阳光城带来一个丰收的2017年,涌现了福州、浙江、陕甘3大百亿区域,全国16个项目销量当地排行第一,全年供货转认购率超80%。

??2017年,阳光城推行了 “双赢机制”,有效激发了组织内部发生“化学反应”。目前该机制已全面覆盖2017年新开发项目,股东年化资金回报率近40%。

??尝到甜头的朱荣斌透露,2018年,他们还将尝试外部合伙人制度。“很多明星地产经理人,想自己当老板但又怕担风险;给别人打工,朝九晚五又不甘心。对于这些有才华有资源的人,只要理念一致,阳光城愿意用开放的心态来和他们合作,搬砖流汗这些苦活我们来干,产品定位包装推广销售他们来做。目前已经有几个项目在洽谈,预计会有50亿~100亿的规模。”

??降成本“手术刀”

??善于在财务、风控管理方面“动手术”的吴建斌,在阳光城发挥出了自己的专长。

??在他进入阳光城的这一年,在创新融资与财务优化方面的表现,可圈可点。报告期内,阳光城在手货币资金达363.74亿元,增幅高达92.57%,为2018年的投资开发提供了强大支持。

??年报显示,2017年,阳光城在传统融资的基础上,积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等多种创新,比如发行44亿中期票据、10亿永续中票、7.5亿美元海外债(含私募债)等。其中,西北首单CMBS,为全国首单购房尾款ABN,成为业界融资创新的借鉴标杆。融资金额累计达千亿以上。

??通过多种创新金融方式,阳光城资产结构持续优化,总体融资成本持续下降1.34%,达到7.08%行业较低水平。此外,2017年公司经营性现金流回正,达88.19亿元;净负债率降14.52%,有息资产负债率也下降4.39%,达到53.22%。

??吴建斌给阳光城树立了“现金为王”的管理思路,打造了“书同文、行同轨”的精准财务管理体系,成效显著:1~12月全年累计回款金额614.7亿元,回款完成年度计划的106.06%。

??对于2018年的房企融资成本,吴建斌不太乐观,他认为随着银根收紧,今年相对于2017年,整个行业融资成本会上升5%~10%。

??在年报中,多家房企都提出了中长期的目标,冲千亿似乎已经成为第二第三梯队房企的标准。

??在此次发布会上,朱荣斌却不肯透露具体目标,“给大家制定一个晚上都睡不着觉的目标没意思,我们会尽自己最大所能去完成目标,但不能透露。不过可以肯定的是,我们踏踏实实干,千亿肯定会过。”

??年报显示,阳光城2017年预收账款401.51亿,同时存货达1265亿元。2018年,阳光城计划新推货值超2000亿元。

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